Se hai deciso di investire nel mercato immobiliare, probabilmente hai già in testa una domanda fondamentale: quanto deve rendere davvero un investimento immobiliare per essere considerato un buon affare?
Hai ragione a porti questa domanda, perché alla fine dei conti investiamo per guadagnare, non per divertirci o per passare il tempo.
Ed è fondamentale sapere fin da subito cosa puoi aspettarti realisticamente, così da evitare di ritrovarti con aspettative sbagliate o, peggio ancora, delusioni cocenti.
Per capire quali rendimenti puoi ottenere davvero dal mercato immobiliare, devi prima imparare come misurarli e qui lo scoprirai.
Ti faccio una promessa: niente formule complicate o teorie noiose da economisti, ma solo strumenti pratici che uso personalmente nei miei investimenti immobiliari.
Iniziamo subito.
Quali sono gli indici finanziari per misurare il rendimento di un investimento immobiliare e come si calcolano?
Quando senti parlare di rendimenti nel settore immobiliare, probabilmente ti sarai imbattuto in termini come ROI, ROE, CoC, e così via.
Se non sai bene cosa significano o come usarli, ti garantisco che non sei il solo. Molti investitori navigano letteralmente a vista perché non conoscono questi strumenti.
Invece, tu devi averli ben chiari fin da subito.
Solo così potrai capire se un immobile è davvero un buon affare o se stai rischiando di buttare soldi dalla finestra.
Prima di mostrarti tutti gli indice, è doveroso aprire una parentesi.
Per ogni strategia di investimento nel mercato immobiliare sarà possibile utilizzare qualche indice in meno o qualche indice in più.
Ti faccio un esempio per capirci velocemente.
Se investi in un immobile da mettere a reddito calcolerai il CAR (il tasso medio annuo di crescita del valore degli immobili in una determinata zona) perché vorrai guadagnare sia dagli affitti sia dalla rivalutazione dell’immobile.
Se invece decidi di fare un’operazione di Flipping non perderai tempo a calcolare il CAR perché vorrai vendere l’immobile nel più breve tempo possibile.
Chiudiamo la parentesi e passiamo a descrivere gli indici più importanti.
1. ROI (Return on Investment)
Il ROI (ritorno sull’investimento in italiano) indica quanto rende il tuo investimento rispetto al suo costo totale. Vediamolo in dettaglio per capirci meglio.
Formula:
ROI = (Utile Generato Annuo / Costo Totale dell’Investimento) × 100
Al denominatore abbiamo l’Utile Generato Annuo, qui, in base all’investimento immobiliare che stai facendo andrai a mettere quello che hai guadagnato.
Ad esempio, se è una operazione da messa a reddito metterai il reddito annuale da locazione (affitto mensile × 12) se invece è una operazione di Flipping metterai l’utile dell’operazione (Prezzo di rivendita – Costi totali dell’operazione).
Al numeratore devi inserire semplicemente TUTTI i costi dell’investimento.
Nel calcolare il ROI devi considerare davvero tutte le spese (in base all’investimento che hai fatto), altrimenti rischi di fare conti sbagliati e di illuderti di guadagnare di più di quello che effettivamente otterrai.
Ad esempio, nel caso di messa a reddito al numeratore avremo: prezzo d’acquisto + tutti i costi sostenuti fino alla locazione.
Quello appena visto è il ROI Lordo, se volessimo calcolare il Roi Netto dovremmo sottrarre le imposte all’Utile Generato Annuo e dividere sempre per il Costo Totale dell’Investimento.
2. ROE (Return on Equity)
Il ROE (ritorno sul capitale proprio) misura il rendimento reale del capitale che tu hai effettivamente investito, considerando la leva finanziaria (mutuo).
Se hai comprato con un mutuo, questo è l’indice più importante per te. Se invece non hai utilizzato la leva finanziaria ROE e ROI coincidono.
Formula:
ROE = (Utile Generato Annuo / Capitale proprio investito) × 100
Dato che hai già capito cos’è l’Utile Generato Annuo ed facile capire cos’è il Capitale proprio investito (come dicono in Sicilia, quello che “esci” effettivamente dal tuo conto in banca), passiamo in questo caso ad un esempio pratico di calcolo per un immobile da messa a reddito.
Acquisti un immobile per 100.000 euro, chiedi un prestito alla banca che ti finanzia 80.000 euro e gli altri 20.000 euro li metti tu.
Oltre ai 20.000 euro dell’acquisto sosterrai tutte le altre spese (imposte per l’acquisto, spese notarili, ristrutturazione, arredo, spese bancarie, ecc) prima di mettere l’immobile effettivamente in affitto. Per un esborso totale tuo di 40.000 euro.
Dall’affitto ricavi annualmente 7.000 euro l’anno.
Il ROE è quindi: 7.000 euro / 40.000 euro = 17,5%.
Bello vero? Questo è il potere della leva finanziaria, ecco perché amo il mercato immobiliare!
Anche in questo caso abbiamo visto il ROE Lordo, se volessimo calcolare il ROE Netto bisognerà sottrarre all’Utile Generato Annuo le imposte relative e la quota interessi del mutuo e dividere sempre per il Capitale proprio investito.
3. Cash on Cash Return (CoC)
Questo indice ha senso utilizzarlo in caso si investimenti per messa a reddita.
È simile al ROE Netto, ma misura il rendimento reale in termini di liquidità generata rispetto al capitale iniziale investito.
Per spiegarmi in parole semplice, ti dice quanti soldi ti entrano effettivamente in tasca alla fine dell’anno, poiché la quota capitale è vero che è una tua entrata ma non la vedi sul tuo conto corrente.
La differenza tra il CoC e il ROE Netto è che nell’Utile Generato Annuo andremo a sottrarre oltre alle imposte e alla quota interessi anche la quota capitale che rimborsiamo alla banca ogni anno.
Il CoC è molto utile soprattutto per gli investimenti che mirano a creare rendite mensili o annuali immediate.
Potresti essere un po’ confuso, ma proverò a chiarirti le idee con un esempio, dopo averti mostrato la formula.
CoC = [(Reddito annuale da locazione – Spese annuali – Rate mutuo) / Capitale proprio investito] × 100
Per semplicità riprendiamo l’esempio di prima, aggiungiamo gli altri dati e calcoliamo il CoC.
Reddito annuale da locazione = 7.000 euro
Capitale proprio investito = 40.000 euro
Spese annuali (cedolare secca 21% + imu + varie) = 2.000 euro
Rate mutuo annue (per mutuo da 80.000 euro a 30 anni) = 3.000 euro
CoC = [(7000 – 2000 – 3000) / 40.000] × 100 = 5 %
Quindi, ogni anno avrò un flusso di cassa positivo del 5% (2.000 euro) dal mio investimento.
Tieni presente che questo indice è “secondario” rispetto al ROE o al ROI ma molto utile per il calcolo delle nostre finanze personali.
4. CAR (Capital Appreciation Rate)
Se il tuo obiettivo è invece quello di comprare per rivendere tra qualche anno a un prezzo maggiore, questo indice diventa molto interessante.
Devi sapere quanto cresce mediamente il valore degli immobili nella zona in cui stai comprando, così da anticipare il possibile guadagno sulla rivendita futura.
Il CAR rappresenta il tasso medio annuo di crescita del valore degli immobili in una determinata zona e questa è la formula.
CAR = (Pf / Pi) 1/n – 1
Dove:
Pf = Prezzo al mq attuale della zona
Pi = Prezzo al mq della zona n anni fa
n = Numero di anni tra Pi e Pf
Il risultato sarà una percentuale che indica l’aumento medio annuo del valore degli immobili nella zona.
Un alto CAR indica che l’area è in crescita e che l’immobile potrà essere rivenduto con un plusvalore interessante.
Ad esempio, se compri oggi a 100.000 euro e prevedi (sulla base di analisi storiche della zona) di rivendere tra 5 anni a 120.000 euro, hai una rivalutazione del 20% (CAR del 4% annuo).
Se sommato agli affitti incassati nel periodo, questo potrebbe diventare un investimento davvero interessante.
Punto ti attenzione: il CAR si basa su delle serie storicche e il passato non è garanzia del futuro. Il nostro obiettivo è quello di avere una conoscenza più ampia possibile della zona, in questo modo possiamo prendere decisioni migliori sul nostro investimento immobiliare.
I rendimenti minimi che devi pretendere dai tuoi investimenti immobiliari
Non tutti gli investimenti immobiliari sono uguali.
Ogni strategia ha le sue particolarità, i suoi rischi, il suo livello di impegno e i suoi rendimenti.
Proprio per questo devi avere ben chiaro, fin dall’inizio, quali sono i rendimenti minimi che devi pretendere per ciascun metodo.
Un errore gravissimo che vedo fare a molti investitori alle prime armi è quello di accontentarsi di rendimenti troppo bassi, solo perché non hanno chiari questi parametri fondamentali.
Mai, e ripeto mai, investire solo per dire di aver “comprato un immobile”. Piuttosto investi i tuoi soldi in altro modo, se non trovi opportunità valide.
Ecco quindi, nel dettaglio e basandomi sulla mia esperienza pratica sul campo, quali sono i rendimenti minimi assoluti che devi pretendere da ciascuna delle 5 strategie di investimento immobiliare.
1. Investire in immobili a reddito
Se compri un immobile per affittarlo e generare una rendita (semi)passiva mensile (sia con affitti lunghi, come famiglie e studenti, o brevi, come turistici), devi avere chiaro il rendimento minimo che puoi accettare.
Il parametro di base che uso sempre io è un ROI netto di almeno il 6% annuo.
Non importa quanto l’immobile possa sembrarti interessante o quanto la zona possa apparire promettente: se non riesci a raggiungere un rendimento netto almeno del 6%, lascia perdere e continua a cercare.
Se invece decidi di sfruttare un mutuo (e ti consiglio sempre di sfruttare al massimo la leva finanziaria), devi puntare a un ROE tra il 9% e il 11% annuo netto, perché è proprio lì che il tuo capitale iniziale rende al massimo.
Infatti, quando usi la leva finanziaria, non stai più solo investendo il tuo capitale, ma anche quello della banca. Questo moltiplica il rendimento del capitale che tu hai effettivamente investito.
2. Trading immobiliare (Flipping)
Il trading immobiliare o flipping (comprare, ristrutturare e rivendere rapidamente) è un’attività estremamente redditizia, ma anche più complessa e rischiosa, perché i margini di errore possono essere molto più grandi.
Proprio per questo motivo, quando fai flipping devi pretendere rendimenti decisamente superiori rispetto a un immobile a reddito.
Il rendimento minimo che ti consiglio di prendere in considerazione per un’operazione di flipping classica (acquisto, ristrutturazione, rivendita) è di almeno il 20% lordo sull’operazione complessiva, oppure almeno il 15% netto dopo aver pagato le imposte sulla plusvalenza.
Se non raggiungi queste percentuali, lascia perdere e cerca un’altra operazione o addirittura valuta opportunità fuori dal mercato immobiliare.
3. Sublocazione immobiliare
La sublocazione è una delle mie strategie preferite perché ti permette di investire nell’immobiliare con pochissimo capitale iniziale.
Tuttavia, proprio perché non sei il proprietario, gli investimenti iniziali (arredo, piccole migliorie) solitamente non li recupererai al termine del contratto.
Per questo motivo, la regola fondamentale della sublocazione è che devi recuperare integralmente il tuo investimento iniziale entro il primo anno di subaffitto.
Ecco un esempio pratico:
- Investimento iniziale per mobili, arredo e migliorie: 6.000 €.
- Affitto pagato al proprietario: 700 €/mese (8.400 € annui).
- Canone subaffitto percepito: 1.400 €/mese (16.800 € annui).
- Ricavo massimo annuo: 16.800 € – 8.400 € = 8.400 €.
- Tasso di occupazione medio: 80 %
- Margine: 8.400 € x 80 % = 6.720 €
- Recupero investimento iniziale: interamente nei primi 12 mesi.
Se non riesci a recuperare il tuo investimento entro un anno, non vale la pena fare l’operazione: lasciala perdere e cerca altro.
Qui ho cercato di semplificare al massimo ma se vuoi approfondire l’argomento ti consiglio di leggere il mio articolo dedicato alla sublocazione.
4. Investire in società immobiliari (REIT)
Investire in REIT è molto più semplice perché non devi gestire direttamente l’immobile, gli inquilini o la manutenzione. Ma semplicità non significa abbassare il rendimento che devi pretendere.
Anche in questo caso devi essere esigente: non accettare mai un rendimento netto (dividend yield) inferiore al 7% annuo.
I REIT distribuiscono gran parte dei loro utili in dividendi (spesso fino 100%), quindi devi pretendere di essere remunerato in modo consistente.
Se trovi REIT che offrono rendimenti inferiori, passa oltre. Il mercato finanziario è pieno di alternative che offrono ritorni migliori.
5. Crowdfunding immobiliare
Il crowdfunding è una modalità comodissima, veloce e alla portata di tutti, ma non farti mai ingannare dalla semplicità.
Non puntare su progetti che ti offrono rendimenti inferiori all’8% annuo.
Sotto questa soglia, sinceramente non vale la pena bloccare il tuo capitale per lunghi periodi (12, 24 o anche più mesi).
Se i progetti disponibili sulle piattaforme offrono meno, non accontentarti: aspetta opportunità migliori o guarda altri strumenti d’investimento.
Fidati, progetti validi e altamente redditizi ci sono sempre, devi solo pazientare e scegliere attentamente.
Riepilogo rapido per non sbagliare:
| Metodo di investimento | Rendimento minimo consigliato |
|---|---|
| 1. Immobili a reddito | 6% annuo netto (ROI) o 9-11% con mutuo (ROE) |
| 2. Trading immobiliare (Flipping) | 20% lordo o 15% netto minimo per operazione |
| 3. Sublocazione | Recupero investimento entro 1 anno |
| 4. REIT | 7% annuo (dividend yield) |
| 5. Crowdfunding immobiliare | 8% annuo |
Se non riesci a trovare opportunità che rispettano questi rendimenti, non sentirti obbligato a investire per forza nell’immobiliare.
Ricorda che ci sono tantissimi altri strumenti finanziari e mercati che puoi esplorare per far fruttare meglio i tuoi soldi.
Investire non significa sposare un settore, ma scegliere con consapevolezza ciò che ti dà realmente un ritorno adeguato rispetto al rischio e allo sforzo che fai.
Quanto deve rendere un investimento immobiliare: Riflessioni Finali
A questo punto dell’articolo hai tutti gli strumenti che ti servono per capire realmente quanto deve rendere un investimento immobiliare per essere considerato profittevole.
Hai scoperto come misurare concretamente i tuoi rendimenti, hai compreso quali sono gli indicatori finanziari fondamentali e, soprattutto, hai chiari i parametri minimi da pretendere, strategia per strategia.
Ma prima di lasciarti, voglio farti una raccomandazione importante, qualcosa che ho imparato sulla mia pelle durante anni di investimenti immobiliari:
Non perdere mai di vista i numeri.
Lo ripeto perché è fondamentale: Non innamorarti mai dell’immobile, innamorati soltanto dei numeri.
Questo significa che devi essere pronto a lasciar perdere un immobile che ti piace tanto, una zona che ti attira particolarmente o un progetto che appare brillante se, alla fine dei conti, non ti garantisce i rendimenti minimi che abbiamo visto.
Investire nel mercato immobiliare può essere estremamente redditizio se affrontato con metodo, disciplina e precisione.
È però altrettanto facile commettere errori costosi, soprattutto quando si lasciano da parte le analisi numeriche e si inizia a ragionare di pancia, affidandosi all’istinto o a sensazioni superficiali.
Ricordati che stai investendo i tuoi soldi, il tuo tempo e le tue energie.
Il tuo obiettivo deve essere chiaro: massimizzare la tua rendita, minimizzando i rischi e gli errori.
E se, dopo aver letto questo articolo, ti rendi conto che il mercato immobiliare, almeno in questo momento, non ti offre opportunità interessanti, non ti sentire mai obbligato a investire a tutti i costi.
Non esiste soltanto il mattone.
Esiste soltanto il rendimento giusto per te, quello che realmente meriti e che ti permetterà di raggiungere concretamente i tuoi obiettivi finanziari.
Ti auguro quindi di fare sempre scelte consapevoli, basate sui numeri e non sulle emozioni, ricordando che l’investimento immobiliare non è un gioco, ma un percorso concreto verso la tua libertà finanziaria.
Alla tua rendita!
Diego
