Come investire nel mercato immobiliare: le 5 migliori strategie per iniziare

Con questo articolo mi sono posto un obiettivo ambizioso: rispondere una volta per tutte alla domanda:

“Come investire nel mercato immobiliare?”

In meno di 15 minuti di lettura, riceverai una panoramica completa, pratica e chiara dei 5 metodi più efficaci per iniziare (o incrementare) i tuoi investimenti immobiliari.

Ma chi sono io per dirti tutto questo?

Mi chiamo Diego Domanico e, grazie al mercato immobiliare, ho raggiunto la libertà finanziaria.

Ho creato extraRendita.it per condividere con te le strategie che ho personalmente utilizzato per generare rendite immobiliari, evitando gli errori che fanno perdere tempo e soldi al 95% degli aspiranti investitori.

In questo articolo non troverai promesse irrealistiche o formule magiche, ma strumenti concreti e applicabili subito per costruire la tua strategia immobiliare.

Sei pronto a capire finalmente come mettere a frutto il tuo capitale nel mercato immobiliare?

Allora iniziamo!

Investire in immobili a reddito: quello che devi assolutamente sapere

Partiamo dalle basi: cosa significa davvero investire in immobili a reddito?

In breve: compri un immobile, lo affitti e ogni mese ricevi una rendita.

Magari ora starai pensando: “Ok Diego, è davvero così facile? Compro, affitto e incasso?”

La risposta, però, non è così immediata. Ed è proprio questo l’errore più comune: molti si fermano alla superficie e non approfondiscono un sistema che in realtà nasconde diverse complessità.

Su questo argomento, tra l’altro, girano molti falsi miti che ho sfatato nella mia Guida Pratica: I 5 Errori dell’Investimento Immobiliare che puoi scaricare gratuitamente nella sezione Risorse Gratuite del blog.

Ma torniamo a noi.

Quali sono concretamente le strategie per mettere a reddito un immobile?

Principalmente due:

2. Affitti a medio-lungo termine:
– Famiglie
– Studenti o giovani lavoratori fuori sede
– Attività commerciali
– Coworking o uffici condivisi

2. Affitti brevi (turistici)

La scelta tra queste opzioni dipende moltissimo dal contesto in cui ti trovi e dalla tua situazione personale. Devi considerare bene la tua disponibilità economica, di tempo e soprattutto i tuoi obiettivi.

Se vuoi iniziare con questo metodo ecco i 7 passi pratici da seguire:

1. Chiarisci la tua situazione e i tuoi obiettivi
   Quanto tempo puoi dedicare a questo investimento? Qual è il capitale che hai a disposizione? Quanto credito puoi ottenere dalla banca? Queste sono domande fondamentali da farti prima di partire.
2. Analizza bene il mercato locale
   Chiediti: nella tua zona quali opportunità ci sono? C’è un’università importante o grandi aziende? È una località turistica? Individua il quartiere con il più alto potenziale di rendimento.
3. Visita gli immobili più interessanti
   Inizia subito a sporcarti le mani: fissa appuntamenti e visita gli appartamenti. Solo così capirai concretamente il loro reale potenziale.
4. Fai sempre i tuoi conti (non andare mai a intuito!)
   Prepara un conto economico dettagliato e analizza rendimenti e costi potenziali. Se i numeri tornano, allora puoi procedere serenamente con l’investimento.
5. Acquista sempre con consapevolezza
   Non lasciare nulla al caso. Richiedi tutti i documenti e verifica scrupolosamente che l’immobile sia in regola. Evita sorprese future!
6. Valorizza l’immobile con interventi intelligenti
   Dopo aver acquistato, non affittare subito “così com’è”: spesso qualche intervento strategico e ben mirato può aumentare di molto il valore e la redditività dell’appartamento, senza spendere capitali enormi.
7. Seleziona l’inquilino giusto
   Questo vale soprattutto per gli affitti a medio-lungo termine. Se invece scegli gli affitti brevi, una selezione dettagliata è più difficile, ma una rapida occhiata ai social come Google e Facebook può darti comunque un’idea di chi entrerà nella tua casa.

Vuoi approfondire e scoprire ancora di più su come mettere a reddito il tuo immobile? Quali sono i vantaggi e quali i rischi? Ho scritto un articolo specifico proprio su questo, clicca qui.

Trading immobiliare (Flipping): la tecnica di cui tutti parlano ma pochi capisco.

Partiamo dal nome: cos’è questo famoso trading immobiliare (detto anche flipping)?

Iniziamo facendo un po’ di chiarezza: la parola flipping deriva dal verbo inglese to flip, cioè “capovolgere” o “girare rapidamente”.

Nel settore immobiliare, fare flipping significa proprio questo: acquistare un immobile, ristrutturarlo velocemente e rivenderlo a un prezzo superiore per generare profitto.

Ok, piccolo break culturale così potrai fare anche il figo con i tuoi amici alla prossima cena.

Il termine flipping nasce negli Stati Uniti negli anni ’80, originariamente usato nel contesto finanziario per descrivere la cessione veloce dei diritti d’acquisto di un immobile, il cosiddetto “flipping di contratti”.

Negli anni ’90, invece, è diventato sinonimo del modello classico che conosciamo oggi:

compri → ristrutturi → rivendi.

Ma la vera popolarità arriva negli anni 2000 con programmi televisivi come Flip This House (2005) e Flipping Out (2007), che hanno reso questa pratica famosa in tutto il mondo, Italia inclusa.

Come spesso succede, abbiamo importato direttamente il termine inglese senza tradurlo, e oggi trading immobiliare e flipping immobiliare sono praticamente sinonimi.

Ora che hai fatto bella figura con gli amici, ti starai chiedendo:

“Ok Diego, ma come si fa davvero questo flipping immobiliare?”

Te lo dico subito: è più facile dirlo che farlo bene.

Sul web troverai molti fuffaguru pronti a venderti il loro corso da trilioni di dollari promettendoti guadagni facili.

Ovviamente, tu sei più sveglio di molti altri e hai trovato l’articolo giusto per evitare di farti spennare come un pollo.

Nel flipping esistono diverse tecniche avanzate, come:

• Cessione di proposta
• Cessione del preliminare
• Cambio di destinazione d’uso
• Frazionamento

Spesso si combinano anche più strategie in una singola operazione. Ma qui voglio focalizzarmi sulla strategia classica che ti consiglio se vuoi iniziare:

Compri → Ristrutturi → Rivendi

Ecco i 9 passi pratici da seguire per iniziare nel modo giusto:

1. Definisci la tua disponibilità economica (seriamente!)
   Attenzione: non sto parlando solo dei soldi che hai da parte, ma anche della tua capacità di ottenere un mutuo. Parliamoci chiaro: se hai solo 10 o 20 mila euro, forse è meglio considerare altre strategie.
2. Analizza bene il mercato immobiliare della tua zona
   Devi diventare un esperto del quartiere dove vuoi operare. Qual è il target che compra in quella zona? Quali sono i prezzi reali di vendita (e no, non quelli che trovi su Idealista o Immobiliare.it, che spesso sono lontani dalla realtà)?
3. Conosci alla perfezione il costo di riqualificazione
   Devi sapere quanto costa ristrutturare un immobile nella tua città. Se non conosci questi dati con precisione, sarà impossibile creare un conto economico.
4. Visita subito gli immobili più interessanti
   Prendi appuntamenti, visita appartamenti e inizia a farti un’idea concreta. Non rimanere solo dietro il pc.
5. Crea un conto economico realistico (e conservativo!)
   Metti tutto su un foglio Excel: costi di acquisto, ristrutturazione, spese varie, e soprattutto il prezzo di rivendita. E prevedi sempre un budget per gli imprevisti, fidati che ce ne saranno.
6. Acquista sempre con consapevolezza
   Non lasciare nulla al caso. Richiedi tutti i documenti (scarica la checklist dei documenti) , verifica scrupolosamente che l’immobile sia in regola, e non ti fidare di chi ti dice: “tranquillo, poi sistemiamo”.
7. Ristruttura pensando sempre al tuo target
   L’appartamento non è tuo, quindi niente rubinetti d’oro. Mantieni il progetto iniziale di riqualificazione, non farti prendere la mano durante i lavori: le imprese adorano le varianti in corso d’opera per alzare i prezzi!
8. Valorizza l’immobile con home staging e foto professionali
   Non risparmiare su questa fase, è determinante. Un buon servizio fotografico e un home staging fatto bene ti permetteranno di rivendere prima e a un prezzo più alto.
9. Vendi velocemente (da solo o con professionisti affidabili)
   Se non hai esperienza nella vendita, affidati a un’agenzia immobiliare seria, che conosce bene il tuo target. L’obiettivo è rivendere rapidamente, monetizzando il lavoro fatto.
   Ora sei pronto per affrontare il flipping immobiliare con un approccio pratico e consapevole.
   Se hai poco capitale e vuoi comunque creare rendite immobiliari, resta con me:
   ora vedremo un’altra strategia molto interessante, quella della sublocazione.

Sublocazione: cos’è, come funziona e come guadagnare affittando immobili di altri

Ora voglio parlarti di una strategia che mi sta particolarmente a cuore, perché permette di investire nel mercato immobiliare anche senza grandi capitali.

Sto parlando della sublocazione (o subaffitto, se preferisci).

Forse avrai sentito anche il termine inglese rent-to-rent, ma tranquillo: questa volta niente spiegoni sulla terminologia, promesso 😉.

Iniziamo con la definizione, molto intuitiva:

La sublocazione consiste nell’affittare un immobile da un proprietario per poi subaffittarlo a un’altra persona a un prezzo superiore.

Ovviamente, l’obiettivo è guadagnare sulla differenza tra il costo dell’affitto che paghi al proprietario e il ricavo che ottieni dal subaffitto.

Ti faccio un esempio veloce:

Affitti un appartamento da Mario a 700 € al mese e lo subaffitti a Nicola a 1.000 €. Il tuo profitto mensile sarà di 300 €.

Probabilmente, ora starai pensando:

“Ok Diego, la fai sempre semplice all’inizio, ma poi dov’è la fregatura? È legale?”

Manteniamo la calma e vediamo i tuoi (legittimi!) dubbi.

1. Innanzitutto: è legale fare sublocazione?

Assolutamente sì. Secondo l’articolo 1594 del Codice Civile, puoi sublocare un immobile, a meno che nel contratto non sia espressamente vietato.

Quindi, cosa fondamentale: il proprietario (Mario, in questo caso) deve essere informato fin dall’inizio della tua intenzione di subaffittare, e nel contratto deve essere scritto nero su bianco che hai il diritto di sublocare.

Se invece decidi di fare il furbo, subaffittando senza permesso o nonostante un esplicito divieto contrattuale, allora sì: diventa illegale e rischi guai seri. Ma visto che sei sveglio, non ti servirà nemmeno ricordarlo, giusto?

2. Bene Diego, nessuna fregatura?

Fregature no, ma certamente ci sono vantaggi e svantaggi. Vediamoli insieme:

Vantaggi della sublocazione:

• Capitale iniziale molto basso: Non devi acquistare immobili, ma solo affrontare spese minime (caparra, piccole migliorie, arredamento).
• Guadagni con proprietà altrui: Crei profitto senza dover sostenere l’investimento per comprare l’immobile.
• Alta flessibilità: Puoi testare zone, tipologie di affitto (breve o medio-lungo termine) senza impegnare grossi capitali o correre grandi rischi.
• Scalabilità rapida: Puoi espandere il tuo business velocemente affittando più immobili contemporaneamente.
• Esperienza senza rischi significativi: È un ottimo metodo per farsi le ossa nel mercato immobiliare limitando l’esposizione finanziaria.

Svantaggi della sublocazione:

• Resistenza da parte dei proprietari: Molti proprietari (soprattutto gli over 60) sono diffidenti perché:
  • Non capiscono bene il modello di business
  • Temono problemi legali o danni agli immobili
  • Preferiscono gestire direttamente gli inquilini
  • Non amano uscire dai modelli di affitto tradizionali
• Barriere create dalle agenzie immobiliari: Spesso le agenzie non collaborano facilmente perché:
  • Preferiscono operazioni standard e immediate
  • Temono complicazioni extra
  • Vedono nella sublocazione una “scocciatura” in più
  • Potrebbero avere un conflitto di interesse se gestiscono già locazioni dirette.
• Richiede tempo e pazienza nella ricerca: Devi investire tempo ed energie per trovare proprietari disponibili, contattandoli direttamente e spesso bypassando le agenzie.
• Necessità di educare il mercato: Ti troverai spesso a spiegare e rassicurare i proprietari su come funziona la sublocazione, con tempi più lunghi per concludere gli accordi.
• Rischio di sfitto: Dovrai comunque pagare l’affitto mensile al proprietario anche quando non riesci a trovare subito inquilini per subaffittare.
• Limitazioni nelle modifiche: Non essendo tu il proprietario, non puoi fare modifiche sostanziali agli immobili.

Potrei andare avanti per ore su questo metodo, ma mi fermo qui.

Se vuoi davvero approfondire questo metodo, ti consiglio il mio articolo dedicato proprio alla sublocazione immobiliare:

👉 Sublocazione immobiliare: Cos’è, Come Funziona e Quanto si Guadagna con il Subaffitto (clicca qui per leggerlo).

Investire in società immobiliari (REIT): il mercato immobiliare dentro al mercato finanziario

E se ti dicessi che puoi investire nel mercato immobiliare senza comprare immobili, senza occuparti degli inquilini e senza gestire la manutenzione?

Non sto scherzando: la soluzione si chiama REIT (Real Estate Investment Trust), ovvero società immobiliari quotate in borsa che possiedono, gestiscono o finanziano immobili per generare reddito.

Vediamo subito come funziona concretamente questa strategia e se fa davvero al caso tuo.

Cos’è un REIT e come funziona?

Immagina di acquistare azioni di una società che investe direttamente in immobili, come uffici, hotel, centri commerciali, appartamenti o addirittura ospedali.

Tu, da investitore, non possiedi fisicamente gli immobili, ma ottieni rendimenti grazie ai dividendi che la società distribuisce periodicamente.

In pratica, investi indirettamente nel settore immobiliare, sfruttandone i vantaggi ma senza preoccuparti della gestione diretta.

Quali tipologie di REIT esistono?

Esistono principalmente tre categorie di REIT:

• REIT azionari: possiedono direttamente gli immobili e guadagnano dagli affitti.
• REIT ipotecari: non possiedono immobili fisici, ma investono nei mutui immobiliari e guadagnano dagli interessi.
• REIT ibridi: una combinazione delle due tipologie precedenti.

Ogni categoria presenta caratteristiche diverse, con livelli di rischio e rendimento differenti. Sta a te scegliere la soluzione più adatta ai tuoi obiettivi di investimento.

Perché investire in REIT? I principali vantaggi
Ecco i 5 motivi principali per cui potrebbe essere vantaggioso investire in REIT:

• Bassi capitali iniziali: puoi iniziare anche con poche centinaia di euro, acquistando semplicemente delle azioni quotate in borsa.
• Alta liquidità: a differenza di un immobile fisico, le azioni di un REIT possono essere acquistate e rivendute rapidamente.
• Rendite passive interessanti: per legge, i REIT devono distribuire agli investitori almeno il 90% degli utili sotto forma di dividendi (molto spesso distribuisco il 100%).
• Diversificazione immediata: investendo in REIT puoi distribuire il rischio tra più immobili, tipologie di investimento e località geografiche diverse.
• Zero gestione diretta: non devi gestire manutenzione, affitti, inquilini o problematiche burocratiche.

A prima vista sembra perfetto, giusto? Ma, come sempre, esistono anche dei limiti.

Svantaggi e rischi dei REIT
Ecco cosa devi assolutamente tenere in considerazione prima di investire:

• Volatilità di mercato: essendo quotati in borsa, i prezzi delle azioni possono oscillare significativamente in base all’andamento dei mercati finanziari.
• Sensibilità ai tassi d’interesse: quando i tassi aumentano, i REIT tendono a perdere valore, diventando meno convenienti rispetto ad altri investimenti.
• Andamento del settore immobiliare: se il mercato immobiliare attraversa un periodo di crisi, anche il valore delle azioni REIT potrebbe risentirne.
• Commissioni elevate: alcuni REIT applicano costi di gestione importanti che incidono negativamente sui tuoi rendimenti.

Ok Diego, ma come faccio a iniziare con i REIT?

Se questa strategia ti convince, ecco i 5 passi pratici da seguire:

1. Scegli la tipologia di REIT più in linea con il tuo profilo di rischio: azionario, ipotecario o ibrido?
2. Apri un conto di investimento (conto trading) con una banca o broker autorizzato.
3. Analizza con attenzione i REIT che ti interessano: valuta rendimento storico, dividendi, solidità finanziaria e costi.
4. Diversifica il tuo investimento: non investire tutto su un solo REIT, ma distribuisci il tuo capitale tra diversi settori e società.
5. Monitora periodicamente il tuo investimento: anche se i REIT richiedono poco tempo, controlla regolarmente l’andamento per ottimizzare la tua strategia nel lungo periodo.

Ora che hai scoperto i REIT, vediamo l’ultima strategia, ideale se hai poco capitale ma vuoi comunque iniziare a investire nell’immobiliare: il Crowdfunding Immobiliare. Continua a leggere e scopri come funziona!

Crowdfunding immobiliare

Se hai sempre creduto che investire nel mercato immobiliare fosse un’opportunità riservata solo a chi ha grandi capitali, ho una buona notizia per te: grazie al crowdfunding immobiliare oggi puoi iniziare anche con poche centinaia di euro.

Ma come funziona esattamente questo sistema? È davvero sicuro e conveniente? Vediamolo subito insieme.

Cos’è il crowdfunding immobiliare?
Il crowdfunding immobiliare è una forma di investimento collaborativo dove più investitori uniscono le proprie risorse economiche per finanziare progetti immobiliari specifici, come nuove costruzioni, ristrutturazioni o riqualificazioni urbane.

In altre parole, tramite piattaforme online specializzate puoi partecipare a progetti immobiliari senza acquistare direttamente un immobile intero.

Quali tipologie di crowdfunding immobiliare esistono?
Ci sono principalmente due modalità:

• Equity Crowdfunding: acquisti una quota societaria e diventi “socio” del progetto immobiliare. I tuoi guadagni arrivano dalla vendita o dall’affitto degli immobili, ma tieni presente che il rendimento può variare significativamente in base al successo del progetto.
• Lending Crowdfunding: in questo caso, presti il tuo denaro al promotore immobiliare ricevendo un interesse fisso sul capitale investito. È come acquistare un’obbligazione: il rischio è più contenuto, ma anche il rendimento è generalmente più prevedibile.

Perché scegliere il crowdfunding immobiliare?
Questi sono i principali vantaggi di questo tipo di investimento:

• Puoi iniziare con poco: bastano poche centinaia di euro per entrare nel mercato immobiliare, senza dover accumulare grandi capitali iniziali.
• Diversificazione semplice: investendo piccole somme in più progetti immobiliari, riduci notevolmente il rischio legato a un singolo immobile.
• Gestione completamente delegata: non dovrai occuparti personalmente di affitti, manutenzione o altre attività burocratiche, perché il promotore del progetto gestisce tutto per conto tuo.
• Rendimenti potenzialmente elevati: puoi ottenere rendimenti annui compresi mediamente tra il 5% e il 12%, spesso superiori ad altri strumenti finanziari tradizionali.
• Completamente digitale: scegli, investi e segui i tuoi progetti direttamente online dal computer o smartphone, in modo semplice e immediato.

Fin qui sembra ottimo, vero? Attenzione però: ci sono anche aspetti delicati da considerare.

Quali sono i rischi del crowdfunding immobiliare?
Prima di iniziare devi conoscere bene anche i potenziali svantaggi:

• Capitale bloccato: i tuoi soldi rimarranno investiti per tutta la durata del progetto (da alcuni mesi fino a diversi anni), quindi devi essere sicuro di non avere necessità di liquidità immediata.
• Rischio di perdita: se il progetto immobiliare non va come previsto, potresti perdere una parte o persino tutto il capitale investito (Io stesso, nel lontano 2018, ho iniziato a investire con questo metodo senza l’esperienza che ho oggi e mi ritrovo ancora in attesa di recuperare il denaro investito in due progetti proposti da una famosa piattaforma di crowdfunding spagnola).
• Affidabilità della piattaforma: tutto dipende dalla piattaforma che scegli, perché gestisce la raccolta fondi e gli aspetti amministrativi. Se la piattaforma dovesse avere problemi o fallire, recuperare il tuo investimento potrebbe diventare complicato.

Come iniziare nel modo giusto con il crowdfunding immobiliare?

Se questa strategia ti incuriosisce, ecco 4 passi concreti per partire con il piede giusto:

1. Scegli una piattaforma seria e affidabile: verifica autorizzazioni ufficiali, reputazione online e recensioni di chi ha già investito.
2. Valuta attentamente ogni progetto: controlla durata, rischio, solidità del promotore e rendimento previsto prima di investire.
3. Diversifica i tuoi investimenti: distribuisci il tuo capitale su più progetti per abbassare il rischio complessivo.
4. Stabilisci il tuo orizzonte temporale: investi solo se sei sicuro di poter mantenere bloccato il capitale per tutta la durata del progetto.

Siamo arrivati alla fine di questo articolo ed ora ti tirare le somme.

Come investire nel mercato immobiliare: Riflessioni finali

Se sei arrivato fino a questo punto, probabilmente hai già capito quanto amo il mercato immobiliare. Sì, lo ammetto senza problemi: l’immobiliare mi ha cambiato la vita, permettendomi di raggiungere obiettivi economici importanti e la tanto ambita libertà finanziaria.

Ma l’obiettivo di questo articolo non era quello di convincerti a investire nell’immobiliare a tutti i costi, bensì aiutarti a capire come muoverti con chiarezza e consapevolezza in questo mercato complesso ma pieno di opportunità.

Abbiamo visto insieme che non esiste “il metodo perfetto” per tutti, ma esiste la strategia giusta per te, quella che rispetta il tuo capitale, il tuo tempo, la tua propensione al rischio e soprattutto i tuoi obiettivi personali.

Voglio lasciarti con alcune riflessioni conclusive che secondo me ti faranno davvero la differenza:

• Investi sempre con consapevolezza: Mai affidarti al caso o alle emozioni. Analizza numeri, dati e trend, e metti sempre nero su bianco il tuo piano d’azione prima di agire.
• Non aver paura di aspettare l’opportunità giusta: Non sentirti obbligato a investire subito e a tutti i costi. Il mercato immobiliare è pieno di opportunità, ma ci vuole pazienza per saperle cogliere al volo.
• Fai i conti giusti: Non stancarti mai di calcolare i rendimenti reali. Crea sempre un conto economico dettaglio.
• Ricorda che i soldi si fanno al momento dell’acquisto: Questa è una delle regole d’oro del mercato immobiliare. Compra sempre sotto il prezzo di mercato e avrai già guadagnato.
• Non fermarti mai di fronte agli ostacoli: Se avessi ascoltato tutti quelli che mi dicevano che non ne valeva la pena, non sarei qui a parlarti di libertà finanziaria. Il mercato immobiliare non è semplice, ma è una strada concreta verso l’indipendenza economica.

Infine, l’ultimo consiglio pratico che sento di darti è il seguente: inizia subito. Non aspettare il momento perfetto che probabilmente non arriverà mai. Parti in piccolo, fai esperienza, impara dai tuoi errori e migliora continuamente.

Se vuoi approfondire ulteriormente questi argomenti o desideri una guida concreta su come iniziare nel mercato immobiliare, scarica gratuitamente la mia guida pratica “I 5 Errori dell’Investimento Immobiliare“ sulle risorse gratuite del blog, oppure contattami per una consulenza personalizzata.

Ora è davvero tutto nelle tue mani. Buoni investimenti e ricordati sempre: il miglior investimento che puoi fare è sempre e comunque quello su te stesso!

Alla tua rendita,

Diego

PS: se vuoi scoprire quanto rende investire con questi 5 metodi, leggi il mio articolo: Quanto deve rendere un investimento immobiliare?